Spesso, dopo aver acquistato un immobile, i compratori si accorgono che la casa è afflitta da vizi occulti che potrebbero portare ad un suo deprezzamento. Problemi come infiltrazioni d’acqua che il precedente proprietario ha nascosto dietro una buona mano di vernice, accenni di instabilità su balconi e terrazzi, oppure la mancanza di certificazioni e conformità per quanto riguarda gli impianti.Quindi, cosa può fare il proprietario se dopo la compravendita si palesano dei difetti che possano compromettere l’uso per il quale l’immobile è stato acquistato, ovvero vizi che si sostanziano nella mancanza delle qualità essenziali o promesse in relazione all’uso cui è destinato? La legge concede all’acquirente degli strumenti di tutela nei confronti del venditore.
Quindi, cosa può fare il proprietario se dopo la compravendita si palesano dei difetti che possano compromettere l’uso per il quale l’immobile è stato acquistato, ovvero vizi che si sostanziano nella mancanza delle qualità essenziali o promesse in relazione all’uso cui è destinato? La legge concede all’acquirente degli strumenti di tutela nei confronti del venditore.
II così detti vizi sono difetti funzionali o strutturali della cosa venduta, preesistenti all’atto di acquisto ma di cui il compratore non era a conoscenza alla firma del contratto e, per poter invocare la garanzia prevista dalla legge a tutela del nuovo proprietario, devono essere tali da rendere l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato o, come vedremo nel caso di specie illustrato nel prosieguo, diminuirne in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.).
Quando, invece, su un immobile acquistato, si scoprono dei vizi gravi il contratto è nullo e chi ha comprato può pretendere la restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra.
I vizi occulti che la stessa legge definisce come gravi sono indicati dall’articolo 1669 del Codice Civile e sono tutti quelli derivanti dalla realizzazione dell’opera con l’uso di materiali non idonei e/o non effettuati ad opera d’arte.
Dal punto di vista pratico è stata la Corte di Cassazione a cercare di esplicitare al meglio la casistica. Ad esempio, tra i vizi gravi che sono causa di nullità del contratto possiamo indicare:
- i vizi agli impianti idraulici/idrici, come le infiltrazioni per carenza di tubazioni o mancanza di guaine di protezione che possano nel lungo periodo determinare cedimenti strutturali;
- i difetti di progettazione e costruzioni sugli impianti di riscaldamento, non a norma o non isolati correttamente; i vizi all’impianto fognario come (caso da manuale) l’errata pendenza delle tubazioni di scarico;
- i vizi che impattano su elementi quali infissi e pavimentazione.
Per contro, chi acquista un’immobile gravato da vizi gravi ha diritto alla risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo dell’immobile o al risarcimento del danno.
Per essere rilevante un vizio deve essere occulto; ciò significa che il compratore non ne era a conoscenza al momento della conclusione del contratto. La legge dispone, altresì, che la garanzia non sia dovuta se, pur ignorati, i vizi erano facilmente riconoscibili od individuabili dal compratore con l’ordinaria diligenza, salvo in questo caso che il venditore abbia dichiarato espressamente che l’immobile fosse immune da vizi.
La legge impone al compratore una serie di atti e comportamenti da porre in essere per poter invocare la garanzia offerta in caso di vizi e difetti sconosciuti.In primo luogo l’onere di denunciare al venditore i vizi manifestatisi dopo l’acquisto: i vizi devono essere denunciati per iscritto, a pena di decadenza entro e non oltre 8 giorni dalla loro scoperta, salvo che nel contratto non sia indicato un lasso di tempo superiore. Non rileva dunque la data del rogito o della consegna delle chiavi della casa. Una volta fatta la denuncia, in mancanza di un adempimento spontaneo da parte del venditore con un intervento diretto ad eliminare i vizi segnalati, l’acquirente potrà far valere la garanzia a suo favore ed intraprendere la relativa azione legale. A tal fine si dovrà fare molta attenzione al termine di prescrizione previsto dalla legge. La garanzia a favore dell’acquirente può essere invocata entro un anno dalla consegna dell’immobile. Scaduto il termine, l’interessato non potrà più rivolgersi al giudice.
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Salve Avvocato,
ho un bel problema.
Ho comprato una casa con bonifico bancario. I venditori non mi avevano detto che l’impianto elettrico non era a norma, di fatto non c’è neanche il salvavita.
L’immobile ha presentato anche visi occulti che non potevo immaginare prima che andassero via dall’appartamento.
Infatti, sono andati via con un ritardo di un mese, tra una cosa e l’altra, rispetto alla data del rogito.
Il problema è che due dei tre venditori non hanno fissa dimora in Italia.
Una è a Londra e da tempo non vive piu praticamente in Italia, anche se ha conservato la residenza nell’immobile in questione fino all’atto di compravendita.
L’altro anche, seppure ha domicilio in Italia.
Di questi due soggetti io non riesco a reperire informazioni sul loro domicilio per inviare loro raccomandate per la richiesta di risarcimento.
Il terzo venditore non è una persona implicata nella gestione di questo immobile pure essendo proprietario. Non è di fatto a conoscenza di alcunche riguardo la casa dato che vive a Firenze.
Vorrei sapere se esistono i termini per denunciare alle forze dell’ordine l’accaduto in maniera tale che si attivino per cercare queste persone. Intanto io potrei procedere con l’invio delle raccomandate presso l’ultimo indirizzo noto.
La ringrazio se vorrà fornirmi una risposta.
Federica